Le bail commercial est le contrat par lequel seront régis l’ensemble de vos relations avec votre bailleur (généralement le propriétaire des lieux).
Pour vous aider à y voir plus clair, nos partenaires, professionnels de l’immobilier d’entreprises, ont souhaité revenir avec vous sur certains points de vigilance du bail commercial.
Ne vous y trompez pas, bien éplucher son bail, et le faire accompagner d’un professionnel de l’immobilier, reste essentiel avant toute signataure.
Vos questions :
Comment est déterminé le loyer de mon bail commercial ?
Le montant de mes charges doit-il être épluché ?
Quelles règles régissent la répartition des charges de mon local avec mon bailleur ?
Quelle est la portée de l’article 606 sur mon bail commercial ?
Comment puis-je mettre fin à mon bail commercial ?
Quelle garantie peut-on exiger de moi dans le cadre de la signature de mon bail commercial ?
Comment est déterminé le loyer de mon bail commercial ?
« Lorsque vous travaillez avec une agence immobilière spécialisée en immobilier d’entreprise, il faut savoir que le coût de loyer ou le prix de vente n’est pas unilatéralement déterminé par le propriétaire des lieux.
L’agence qui a une connaissance fine du marché indique “le prix marché” auquel elle estime le bien et “défend” sa position pour obtenir un mandat qui puisse rapidement se concrétiser par une transaction.
L’estimation faite par l’agence résulte de l’expérience, de la situation géographique, des statistiques, du rapprochement du bien avec les dernières transactions, du rapport OFFRE/DEMANDE immobilière en terme de qualité (niveau de prestations), et typologie (bureaux, entrepôts, commerces).
Mon conseil : Faites appel à un agent immobilier : Son intervention est souvent génératrice de gain grâce aux leviers de négociation nombreux et significatifs dont il dispose. »
Chantal DELDALLE, Directrice régionale – GEMOFIS Lille
Le montant de mes charges doit-il être épluché ?
« Le montant des charges peut représenter un poids conséquent dans votre loyer global. Dans certains cas, celles-ci peuvent représenter jusqu’à 30 % du loyer. Il faut donc y être vigilant.
Selon les situations, vous y retrouverez les taxes, redevances et entretiens, et notamment la taxe foncière, l’assurance des murs, les honoraires de gestion, divers entretiens (parties communes, toiture, espaces verts etc…), voire les grosses réparations. De même, ne pas oublier les charges fixes liées au fonctionnement de l’entreprise (télécom, énergie, eau etc…).
Mon conseil : Avant de signer, réalisez une estimation la plus exhaustive possible de vos charges, afin de déterminer précisément le coût réel de votre immobilier. »
Geoffrey VERHULST, Consultant Locaux d’Activité / Entrepôts – IMMO DES PROS
Quelles règles régissent la répartition des charges de mon local avec mon bailleur ?
« La répartition des charges de votre bail commercial n’est pas réglementée par le décret de 1953 qui régit les baux commerciaux. Ainsi, le bailleur peut faire peser l’intégralité des charges sur le locataire. Leur répartition doit donc faire l’objet d’une négociation avec votre bailleur. En définitif, c’est votre bail qui déterminera ce que vous devrez payer ou rembourser à votre propriétaire.
Dans la pratique, il arrive fréquemment que l’ensemble des charges soient répercutées sur le preneur, sauf celles relatives à l’article 606 (grosses réparations).
A noter que les charges spécifiques telles que la taxe foncière sont considérées comme un supplément de loyer.
Mon conseil : Votre professionnel, partenaire de votre implantation, peut vous accompagner dans ce processus de négociation. »
Sabrina CAILLETEAU, Consultante Bureaux / Commerces – IMMO DES PROS
Quelle est la portée de l’article 606 sur mon bail commercial ?
« Dans la rédaction de votre bail commercial, il est judicieux de bien préciser les travaux pris en charge par le preneur et par le bailleur :
En effet, en tant que locataire, vous devez être vigilant sur la prise en charge des travaux d’entretien et réparation et de bien vérifier que l’article 606 du code civil soit bien à la charge de votre bailleur.
Cet article précise que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voutes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières voir des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ». Ainsi, si l’article 606 est à votre charge, vous devrez prendre en charge le Clos et le Couvert. Il faut alors tenir compte de l’âge du bâtiment et être très vigilant car si par exemple la toiture s’effondre les travaux seront à votre charge.
Mon conseil : Dans l’article « entretien et réparations », vous devrez y retrouver :
« Le Preneur devra :
– tenir les locaux loués pendant toute la durée du bail, en bon état et effectuer à ses frais tous travaux d’entretien et de réparations locatives. Il est précisé que le Bailleur sera tenu aux grosses réparations définies par l’Article 606 du Code Civil. » »
Sylvie HERBEAU, Responsable agence Nord – EOL
Comment puis-je mettre fin à mon bail commercial ?
« Le bail commercial est un contrat théorique de 9 ans qui peut être dénoncé à chaque fin de période triennale.
Pour mettre fin à ce contrat, votre demande de congé doit intervenir impérativement au plus tard 6 mois avant la fin de la période triennale. Pour un bail qui s’est poursuivi au delà de 9 ans (tacite prolongation), un préavis de 6 mois est également nécessaire, mais votre bail se terminera à la fin d’un trimestre civil.
Les modalités de votre demande de congé sont explicitées dans votre bail : elle peut se faire par lettre recommandée avec AR ou par exploit d’huissier, ce dernier étant le moyen le plus sûr dans le cas d’une résiliation.
Mon conseil : Si vous souhaitez résilier votre bail à l’issue d’une des 2 premières périodes triennales, vous devez faire très attention à votre date d’entrée et dénoncer par huissier sous peine d’être tenue à bail pour une durée supplémentaire de 3 ans… »
Lény HÉNON, Associé – REALmobileESTATE
Quelle garantie peut-on exiger de moi dans le cadre de la signature de mon bail commercial ?
« Dans le cadre de la signature de votre bail commercial, il existe un certain nombre de moyens privilégiés par les bailleurs pour se garantir de la bonne exécution de vos obligations : le dépôt de garantie et la caution bancaire.
Le dépôt de garantie :
En matière de bail commercial, il est d’usage que votre bailleur vous réclame 3 mois de dépôt de garantie. Ce que beaucoup ignorent c’est qu’en réalité la loi stipule que l’on ne peut prendre plus de deux termes de loyers à moins d’être productif d’intérêts.
Il est donc fréquent que le loyer soit payable par trimestre afin de pouvoir prendre 3 mois de dépôt de garantie. Dans ce cas, votre propriétaire pourra insérer une clause spéciale stipulant une faculté de payer le loyer par mois et d’avance par virement automatique.
Dans le cadre d’une création de société, les propriétaires demandent de plus en plus fréquemment un dépôt de garantie de 6 mois ou une caution bancaire.
La caution bancaire :
Cette dernière se substitue au dépôt de garantie. Il s’agit, pour votre propriétaire Bailleur, d’une garantie qu’il pourra actionner à première demande.
La caution bancaire a un coût pour le preneur qui peut varier d’un établissement bancaire à un autre et est généralement comprise entre 6 mois à 1 an de loyers.
Elle doit être comme toute caution limitée dans sa durée et dans son montant.
Mon conseil : Dans le cadre d’une création d’activité, vous devez prévoir ces coûts inhérents, et presque inévitables, dans votre business plan.
Bénédicte COUSSART, Directrice MB CONSEIL
À savoir :
Le réseau Lille’s Solutions Immo
Nos partenaires Lille’s Solutions Immo sont tous des professionnels de l’immobilier d’entreprises. Ils accompagnent des entrepreneurs dans leur projet de création, de développement, ou encore de restructuration, depuis de nombreuses années.
N’hésitez pas à les solliciter pour toute question ayant trait avec vos projets immobiliers.
